понедельник, 25 мая 2015 г.

Сколько стоит ваша квартира

Главный вопрос, который волнует любого продавца, звучит так: "За сколько я смогу продать свою квартиру?" Из всех методов оценки в отношении жилья действенным является только один - сравнительный (или рыночный). Для адекватной оценки самое главное - определить диапазон характеристик, по которым нужно сравнивать вашу квартиру с другими.

В качестве инструмента риэлторы обычно используют базу Winner (она имеет платный доступ), "любителям" можно рекомендовать ЦИАН. Кстати, оценочные компании пользуются именно ЦИАНом (закон запрещает им прибегать к платным информационным ресурсам).

В упрощенном виде алгоритм оценки выглядит так. Определяем ключевые параметры: этажность, тип дома, удаленность от метро, площадь и т.д. Смотрим, сколько стоят или стоили раньше аналогичные квартиры в этом же доме. Кстати, на Яндекс-недвижимость можно посмотреть историю предложений по конкретному адресу в Москве и области.

Затем расширяем географию поиска. Полученные данные сортируем по цене квадратного метра (поскольку площадь похожих квартир может отличаться). После этого остается сузить диапазон, оставив только релевантные предложения, и внимательно рассмотреть самые дешевые квартиры. Причем желательно не просто рассмотреть, а сделать обзвон. В итоге, сделав поправку на торг, мы узнаем минимальную рыночную цену на подобные квартиры. Примерно по такой цене и можно продать квартиру в течение 1-2 месяцев.

Конечно, любому продавцу хочется, чтобы его квартира продалась по цене, по которой выставлены самые дорогие квартиры. Но поставьте себя на место покупателя. Если вы видите десяток очень похожих квартир по разным ценам, какую вы выберите? Думаю, ответ очевиден: самую дешевую.

Информация к размышлению

  • Нет смысла выбирать агентство по принципу "кто больше предложит" (за исключением сценария со срочным выкупом квартиры самим агентством). Риэлтор только делает ценовой прогноз. Стандартная тактика - выставить цену с запасом и постепенно снижать ее, пока не активизируется спрос.
  • Люди покупают не ремонт, а квадратные метры. Если вы собираетесь продавать квартиру, не вкладывайте в нее никаких денег, это не окупится. Просто приведите ее в порядок.
  • Существует ряд "физических"факторов, негативно влияющих на цену. Плохо продаются квартиры с окнами на шумную магистраль. 1-е этажи стоят на 5-7% дешевле, чем все остальные. Плохо продаются пятые этажи в домах без лифта.
  • Юридические нюансы могут значительно влиять на цену и сроки экспозиции. Прямая продажа ценится больше, чем альтернатива. Покупатели неохотно идут на сделки с опекой.
  • Если вы пытаетесь оценить свою квартиру, помните, что в рекламе мы видим лишь цены предложения, а верхняя часть ценового спектра - не более, чем благие пожелания собственников.
Приходите к нам в МГСН, и мы поможем вам найти решение, которое устроит все стороны. И помните, что при наличии грамотной рекламы для каждого товара найдется свой покупатель, надо только договориться с ним о цене.


Если вы хотите, чтобы я бесплатно оценил вашу квартиру и предложил оптимальный алгоритм ее продажи, позвоните мне прямо сейчас по телефону (926) 477-12-28.