понедельник, 25 мая 2015 г.

Сколько стоит ваша квартира

Главный вопрос, который волнует любого продавца, звучит так: "За сколько я смогу продать свою квартиру?" Из всех методов оценки в отношении жилья действенным является только один - сравнительный (или рыночный). Для адекватной оценки самое главное - определить диапазон характеристик, по которым нужно сравнивать вашу квартиру с другими.

В упрощенном виде алгоритм оценки выглядит так. Определяем ключевые параметры: этажность, тип дома (панель, кирпич и т.п.), удаленность от метро, диапазон общей площади и площади кухни и, конечно, расположение. Смотрим, сколько стоят квартиры в этом же доме или в таких же домах на ближайших улицах. Затем расширяем географию поиска. Полученные данные сортируем по цене квадратного метра (поскольку площадь может отличаться, а это влияет на цену). В качестве инструмента профессионалы обычно используют базу Winner (она имеет платный доступ), "любителям" можно рекомендовать ЦИАН.

Дальше надо понять, с какими предложениями из полученного ценового спектра можно сравнить данную квартиру. Для этого нужно, как минимум, знать юридические нюансы. Также имеет значение состояние квартиры, вид из окна, подъезд.

После этого остается сузить диапазон, оставив только релевантные предложения, и внимательно рассмотреть самые дешевые квартиры. Причем желательно не просто рассмотреть, а сделать обзвон. В итоге мы узнаем минимальную рыночную цену на подобные квартиры. Примерно по такой цене и можно продать квартиру в течение 1-2 месяцев.

Разумеется, ваша квартира может иметь какие-то преимущества в сравнении с самыми дешевыми предложениями, но не будем забывать, что в рекламе мы видим не цены продажи, а цены предложения. Торг обычно составляет 100-300 тыс. руб., а по дорогим объектам - 300-500 тыс. руб. и выше. У многих квартир настолько завышенные цены, что они стоят месяцами в рекламе и никуда не двигаются. срок экспозиции можно увидеть в ЦИАНе, а Winner позволяет даже изучить изменение цены объекта.

Конечно, любому продавцу хочется, чтобы его квартира продалась по цене, по которой выставлены самые дорогие квартиры. Но поставьте себя на место покупателя. Если вы видите десяток очень похожих квартир по разным ценам, какую вы выберите? Думаю, ответ очевиден: самую дешевую.

Информация к размышлению

  • Нет смысла выбирать агентство по принципу "кто больше предложит" (за исключением сценария со срочным выкупом квартиры самим агентством). Риэлтор только делает ценовой прогноз, а "предлагать" будет покупатель. Стандартная тактика - выставить цену с запасом и постепенно снижать ее, пока не активизируется спрос.
  • Люди покупают не ремонт, а квадратные метры. Если вы собираетесь продавать квартиру, не вкладывайте в нее никаких денег, это не окупится.
  • Если вы пытаетесь оценить свою квартиру, помните, что в рекламе мы видим лишь цены предложения, а верхняя часть ценового спектра - не более, чем благие пожелания собственников.
  • Существует ряд "физических"факторов, негативно влияющих на цену. Плохо продаются квартиры с окнами на шумную магистраль. 1-е этажи стоят на 5-7% дешевле, чем все остальные. Плохо продаются верхние этажи в домах без лифта.
  • Юридические нюансы также влияют на цену и сроки экспозиции. В Москве совершенно невозможно продать квартиру по доверенности (если собственника не будет на сделке). До 5% снижают цену квартиры такие ситуации, как необходимость прохождения опеки (если есть дети в числе собственников), нежелания продавца записать полную стоимость в договор и ряд других.
Приходите к нам в МГСН, и мы поможем вам найти решение, которое устроит все стороны. И помните, что при наличии грамотной рекламы для каждого товара найдется свой покупатель, надо только договориться с ним о цене.


Если вы хотите, чтобы я бесплатно оценил вашу квартиру и предложил оптимальный алгоритм ее продажи, позвоните мне прямо сейчас по телефону (926) 477-12-28.